Quy trình thủ tục mua bán căn hộ chung cư như thế nào ?

Bạn có nhà căn hộ chung cư nhưng không có nhu cầu ở và đang có ý định muốn bán lại cho người khác, bạn đang thắc mắc không biết hồ sơ và các bước như thế nào? Các khoản lệ phí phải thực hiện ra sao ?

 

Bài viết dưới đây, Đức Anh Land đưa ra để bạn tham khảo, giải đáp thắc mắc vấn đề “Quy trình thủ tục mua bán căn hộ chung cư”, và chúc bạn sẽ lựa chọn được căn hộ chung cư phù hợp nhất.

Khi mà nhu cầu cấp thiết về nhà ở tại những thành phố lớn như Hà Nội, HCM và một số thành phố khác thì sở hữu căn hộ chung cư là một lựa chọn mà rất nhiều người quan tâm.

Vậy mua bán căn hộ chung cư như thế nào cho an toàn với khách hàng ?

Việc mua bán căn hộ chung cư (chưa có sổ đỏ) có 2 hình thức:

Hình thức 1. Bạn mua trực tiếp từ chủ đầu tư

Điều này có nghĩa là bạn là người trực tiếp ký Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. Hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng. Thủ tục trong trường hợp này không có gì đặc biệt, đại diện của chủ đầu tư sẽ hướng dẫn và giải thích toàn bộ quy trình cho bạn.

Thủ tục mua căn hộ chung cư trực tiếp từ Chủ đầu tư khi mở bán

Trước ngày 01/7/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành) thì Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được lập thành văn bản theo mẫu do Bộ xây dựng quy định. Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2015 thì loại Hợp đồng này chỉ cần lập thành văn bản và có các nội dung cơ bản quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014, các bên sẽ tự xây dựng và thỏa thuận những điều khoản cụ thể dựa trên các nội dung cơ bản đó.

Các nội dung cơ bản phải có trong Hợp đồng về nhà ở

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

(Trích Điều 121, Luật Nhà ở 22014)

Nói chung, trước khi ký bất cứ một văn bản, giấy tờ nào thì bạn cũng nên đọc kỹ nội dung trong văn bản đó. Đối với những văn bản quan trọng như Hợp đồng mua bán căn hộ thì bạn lại càng cần đọc kỹ hơn. Ngoài các nội dung cơ bản như diện tích, vị trí, đặc điểm, giá cả của căn hộ, phương thức thanh toán từng đợt..v..v.. thì bạn cần quan tâm hơn đến 2 điều khoản về sở hữu chung và sở hữu riêng của tòa nhà chung cư và điều khoản về tiến độ xây dựng, thời hạn bàn giao căn hộ và mức phạt nếu chậm tiến độ. Khi xem Hợp đồng nếu có nội dung nào còn chưa rõ ràng thì bạn nên yêu cầu chủ đầu tư giải thích cho đến khi bạn thực sự hiểu rõ về điều khoản đó. Bạn cũng có thể yêu cầu sửa đổi, bổ sung hợp đồng theo mong muốn của bạn. Hợp đồng sẽ được ký kết khi hai bên đã đạt được thỏa thuận thống nhất.

Ngoài ra về số tiền của các đợt thanh toán, bạn chú ý quy định tại Khoản 1, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản như sau:

• Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theophải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
• Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Bạn lưu ý quy định trên để nếu như trong Hợp đồng mua bán căn hộ có quy định không phù hợp thì bạn “nhắc nhở” chủ đầu tư nhé.

Ở cuối bài viết này tôi có cung cấp link để tải một số mẫu Hợp đồng và văn bản, trong đó có Hợp đồng áp dụng cho việc mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Bạn có thể tải về để tham khảo.

Hình thức 2: Bạn mua qua một người mua khác

Người mua khác này có thể là người đã mua căn hộ trực tiếp của chủ đầu tư, hoặc có thể cũng là một người mua lại từ người mua khác nữa. Tóm lại là căn hộ tuy chưa hình thành nhưng có thể đã qua nhiều người mua khác nhau. Việc mua bán căn hộ như vậy là hoàn toàn hợp pháp và sẽ căn cứ vào tiến độ và giai đoạn hoàn thành của căn hộ để thực hiện các thủ tục.

Hình thức 2 có 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1.

Bên bán chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) cho cơ quan có thẩm quyền

Trường hợp này hai bên sẽ ký và công chứng Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ / nhà ở.

Về pháp lý giao dịch này có nghĩa là bạn đã nhận chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ gốc mà người mua đầu tiên đã ký trực tiếp với chủ đầu tư. Văn bản chuyển nhượng này bạn có thể ký trực tiếp với người mua đầu tiên, cũng có thể ký với người mua thứ 2, 3 hoặc người mua thứ n cũng vẫn hợp pháp.

Sau khi nhận chuyển nhượng, bạn sẽ được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cuối cùng sẽ là người được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ theo quy định

Về thực tế thì giao dịch này hiểu đơn giản là bạn đã mua căn hộ đó rồi nhưng pháp luật phải hợp thức hóa việc mua bán căn hộ chưa có sổ đỏ bằng quy định như vậy để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên mua bán căn hộ cũng như để công khai và quản lý các giao dịch mua bán như vậy, đồng thời để thu thuế đầy đủ nữa.

Vậy nên tuy tên của văn bản này là: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, nhưng bạn có thể hoàn toàn yên tâm về mặt pháp lý, văn bản này cũng có giá trị pháp lý giống như Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bình thường và bạn cũng có thể tiếp tục chuyển nhượng lại Hợp đồng này cho những người khác bất cứ lúc nào bạn có nhu cầu.

* Hồ sơ và trình tự thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng *

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bước này bạn chỉ cần ra Văn phòng công chứng là họ sẽ hướng dẫn và tư vấn đầy đủ cho bạn, một số văn phòng công chứng có thể yêu cầu thêm các giấy tờ khác nhau tùy từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên về cơ bản bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• CMND, hộ khẩu, đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (tùy trường hợp) của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bản sao)
• Hợp đồng mua bán căn hộ bản chính (có thể thêm các giấy tờ liên quan đến căn hộ mua bán)
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng bản chính của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (nếu chuyển nhượng từ lần thứ 2 trở đi
• Các hóa đơn, biên lai, phiếu thu cho các đợt đã thanh toán (bản sao)
• Có thể có thêm: Xác nhận của chủ đầu tư về việc hồ sơ cấp sổ đỏ chưa được nộp cho cơ quan có thẩm quyền.

Nội dung thủ tục mua bán căn hộ chung cư và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở phải có những nội dung bắt buộc sau:

• a) Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật;
• b) Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư;
• c) Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;
• d) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• đ) Giải quyết tranh chấp;
• e) Các thỏa thuận khác.

(Khoản 1, Điều 34, Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dấn một số điều của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP)

Tại Phụ lục số 24 của Thông tư 19/2016/TT-BXD đã cung cấp cho bạn Mấu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các Điều Khoản trong mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho phù hợp, nhưng vẫn phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính quy định nêu trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.

Bước 2: Công chứng Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng và Thanh toán tiền chuyển nhượng

Bước 3: Nộp thuế

Sau khi công chứng văn bản, bạn phải đi làm thủ tục kê khai nộp thuế tại cơ quan thuế. Về nguyên tắc thì bên bán (là bên chuyển nhượng hợp đồng) có phát sinh thu nhập nên sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp và làm thủ tục nộp thuế cho thuận tiện.

Theo quy định thì có 2 phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân, cách tính cơ bản như sau:

• Phương pháp 1: Xác định được giá chuyển nhượng hợp đồng

Thuế TNCN = 25% x (Giá bán – giá mua)

Giá bán: Là giá chuyển nhượng hợp đồng ghi trong Văn bản chuyển nhượng

Giá mua: Là số tiền người mua đã thanh toán cho chủ đầu tư theo các Biên lai / Hóa đơn của từng đợt thanh toán

• Phương pháp 2: Không xác định được giá chuyển nhượng hợp đồng

Thuế TNCN = 2% x Giá bán

Trường hợp các bên ghi giá chuyển nhượng trong văn bản quá thấp, không phù hợp với thực tế thì cơ quan thuế cũng sẽ áp dụng phương pháp 2.

Trên thực tế thì đa phần các giao dịch như vậy đều được áp dụng phương pháp 2 để tính thuế thu nhập cá nhân.

Bạn đi nộp thuế khi nhận thông báo thuế nên xem kỹ nội dung để được số thuế mình phải nộp được tính theo phương pháp nào và cách tính như thế nào.

Bước 4: Lấy xác nhận của chủ đầu tư vào Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ chuẩn bị hồ sơ và lấy xác nhận của chủ đầu tư vào Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận

1. 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);
2. Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
3. Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
4. Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

Các giấy tờ chủ đầu tư phải bàn giao lại cho bên nộp

1. 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
2. Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;
3. Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi);
4. Bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc);
5. Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);
6. Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

(Trích Khoản 2, Điều 59, Luật kinh doanh bất động sản 2014)

Nếu chủ đầu tư gây khó khăn hoặc yêu cầu bạn nộp chi phí khi xác nhận thì bạn cứ trích dẫn điều luật trên nhé.

Như vậy là bạn đã hoàn thành việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, thực tế hiểu cho đơn giản là bạn đã mua căn hộ đó rồi, đợi căn hộ đó xây xong, hoàn thiện và làm sổ đỏ nữa thôi.

Trường hợp 2. 

Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) đã được nộp cho cơ quan có thẩm quyền

Trường hợp này bạn buộc phải đợi có Sổ đỏ mới được thực hiện các giao dịch mua bán căn hộ.

Tuy nhiên bạn có thể lựa chọn phương án đó là: Hợp đồng ủy quyền công chứng, theo đó thì bên được ủy quyền (thường được mọi người hiểu là bên mua) sẽ có toàn quyền đối với căn hộ của bạn.

Về hồ sơ và thủ tục làm Hợp đồng ủy quyền thì bạn chỉ cần ra Văn phòng công chứng, họ sẽ hướng dẫn đầy đủ giấy tờ, thủ tục và tư vấn cho bạn. Các giấy tờ và thủ tục công chứng Hợp đồng ủy quyền đơn giản hơn nhiều so với Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên.

* Vấn đề cấp sổ đỏ của căn hộ chung cư *

Việc cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư là trách nhiệm của chủ đầu tư theo quy định tại Khoản 4, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua thì chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Nếu như bạn không vội trong việc cấp sổ đỏ thì bạn nên để cho chủ đầu tư làm sổ đỏ cho bạn, bạn sẽ đỡ mất thời gian và cũng không phải khó chịu trong việc đi làm các thủ tục hành chính. Còn nếu bạn cần làm nhanh thì bạn có thể đề nghị chủ đầu tư cung cấp hồ sơ để bạn tự làm thủ tục cấp sổ đỏ. Sau đó bạn có thể tự làm hoặc sử dụng dịch vụ làm sổ đỏ tùy theo điều kiện và nhu cầu của bạn.

Bộ mẫu Hợp đồng nêu trên tôi đã tách riêng một số mẫu Hợp đồng cơ bản và phổ biến để bạn tiện tham khảo. Trong Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Thông tư 19/2016/TT-BXD còn khá nhiều mẫu Hợp đồng và mẫu Đơn khác (Hợp đồng thuê mua nhà, Đơn đăng ký mua, thuê mua nhà tái định cư, nhà ở xã hội, Giấy xác nhận tình trạng nhà ở, thu nhập..v..v..) Bạn có thể tải Bộ văn bản về để tham khảo khi cần thiết

Trên đây là những lưu ý khi mua bán căn hộ chung cư mà Đức Anh Land chia se để bạn tham khảo. Tôi cho rằng một khi bạn đã có đủ tiền hoặc chưa có đủ nhưng đã đủ quyết tâm và quyết định mua một căn nhà tại Việt Nam, thì bạn chắc chắn cũng đủ khả năng và sáng suốt để lựa chọn một căn nhà phù hợp. Hy vọng những thông tin tôi chia sẻ trên sẽ giúp bạn có thêm một nguồn tham khảo có ích.

Trên đây là thủ tục mua bán căn hộ chung cư Đức Anh đưa ra để bạn tham khảo, hy vọng sẽ giúp ích để bạn có cái nhìn chuyên sâu về hồ sơ pháp lý, thủ tục mua bán Bất động sản. Chúc bạn sẽ có duyên và may mắn để giao dịch mua bán thuận lợi và sở hữu được 1 căn nhà ưng ý và hợp phong thủy.